Khi bạn bán tài sản với lợi nhuận, IRS yêu cầu bạn phải trả một số thuế.
Dịch vụ doanh thu nội bộ đánh thuế hai loại thuế đối với việc bán nhà cho thuê. Bán trên giá mua ban đầu của bạn cộng với cải thiện được thực hiện trên tài sản phải chịu thuế lãi vốn. Phần giá bán của bạn cao hơn cơ sở khấu hao của bạn nhưng dưới giá mua ban đầu của bạn phải chịu thuế khấu hao. Tuy nhiên, bạn có thể trì hoãn việc trả thuế bằng cách mua thêm bất động sản đầu tư bằng tiền từ việc bán.
Tính tiền lãi của bạn
Trước khi bạn có thể tính thuế, bạn cần tính toán tiền lãi của mình. Để bắt đầu, bạn sẽ cần tìm những gì IRS gọi là "cơ sở chi phí được điều chỉnh" của bạn. Để tính toán cơ sở chi phí đã điều chỉnh của bạn, hãy bắt đầu với cơ sở chi phí của bạn, đó là giá mua của tài sản cộng với mọi chi phí đóng cửa và điều chỉnh nó bằng cách thêm vào những gì bạn đã chi cho việc cải thiện tài sản. Ví dụ: nếu bạn đã trả $ 3,000 bằng cách đóng chi phí để mua một ngôi nhà $ 125,000 và đặt một mái nhà $ 8,000 trên đó, cơ sở chi phí được điều chỉnh của bạn sẽ là $ 136,000. Bạn cũng sẽ cần tính toán cơ sở bán hàng của mình, đó là giá bán của bạn trừ đi mọi chi phí đóng cửa hoặc hoa hồng. Ví dụ: nếu bạn bán căn nhà với giá $ 200,000 và trả $ 12,000 hoa hồng và $ 5,000 trong chi phí đóng cửa, cơ sở bán của bạn sẽ là $ 183,000. Để tìm lợi nhuận của bạn, hãy trừ cơ sở chi phí được điều chỉnh của bạn khỏi cơ sở bán hàng của bạn. Trong trường hợp này, số tiền bạn kiếm được sẽ là $ 47,000.
Thuế lợi nhuận
IRS tính thuế lãi vốn cho toàn bộ lợi nhuận khi bạn bán nhà cho thuê. Nếu bạn giữ tài sản dưới một năm, lãi vốn sẽ bị đánh thuế như thu nhập thường xuyên, vì vậy bạn sẽ trả thuế theo tỷ lệ cận biên của bạn. Các tài sản nắm giữ trong hơn một năm bị đánh thuế là lãi vốn dài hạn. Thuế suất đối với lợi nhuận dài hạn khác nhau tùy thuộc vào thu nhập của bạn. Đối với năm tính thuế 2013, nếu bạn kiếm được $ 450,000 hoặc ít hơn nếu bạn kết hôn, hoặc $ 400,000 hoặc ít hơn nếu bạn nộp đơn dưới dạng đơn lẻ, lợi nhuận dài hạn sẽ bị đánh thuế liên tục ở mức phần trăm 15. Nếu thu nhập của bạn vượt quá ngưỡng đó, tỷ lệ tăng dài hạn là 20 phần trăm. Ngoài thuế lãi vốn, bạn cũng sẽ phải trả một khoản phụ phí Medicare phần trăm cho thu nhập đầu tư, như lãi vốn, vượt quá $ 3.8 mỗi năm nếu bạn độc thân hoặc $ 200,000 mỗi năm nếu bạn kết hôn và nộp đơn cùng nhau
Thuế thu hồi
IRS cũng đánh thuế bạn đối với khấu hao mà bạn đã yêu cầu khi tài sản của bạn bán với giá cao hơn cơ sở khấu hao. Để tính toán cơ sở khấu hao của nó, hãy trừ tất cả khấu hao mà bạn đã xóa trong khi bạn sở hữu tài sản từ cơ sở chi phí được điều chỉnh. Nếu bạn bán nhiều hơn cơ sở chi phí điều chỉnh của mình, tất cả khấu hao lũy kế đều phải chịu thuế. Nếu bạn bán với giá thấp hơn cơ sở chi phí đã điều chỉnh của mình, nhưng nhiều hơn là cơ sở khấu hao của bạn, sự khác biệt giữa hai loại sẽ phải chịu thuế. Trong cả hai trường hợp, thuế suất đối với tái chiếm khấu hao là 25 phần trăm. Bởi vì đó là một loại tăng vốn, nó cũng sẽ phải chịu thuế thu hồi Medicare nếu bạn cũng phải trả khoản đó.
Trao đổi 1031
Nếu bạn tái đầu tư số tiền của mình vào một tài sản cho thuê khác, bạn có thể thiết lập giao dịch dưới dạng trao đổi hoãn thuế. Khi bạn làm điều này, tài sản mới của bạn kết thúc với cùng một cơ sở chi phí như tài sản cũ, nhưng bạn không phải trả tiền lãi vốn hoặc thuế thu hồi. Để thiết lập giao dịch của bạn dưới dạng trao đổi hoãn thuế, đôi khi được gọi là trao đổi 1031 hoặc trao đổi Starker, IRS yêu cầu bạn phải thuê một bên thứ ba giữ tiền giữa khi bạn bán và khi bạn mua và để đáp ứng các mốc thời gian nghiêm ngặt. Nếu bạn đang nghĩ về việc này, kế toán của bạn có thể giúp bạn bắt đầu.
